Mua chung cư: Lúc nào thì ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh ?

Gần đây, giới đầu tư bất động sản (BĐS) bắt đầu nổ ra những tranh cãi về nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng khi mua căn hộ chung cư. Mấu chốt của vấn đề này nằm ở sự hiểu biết về mặt pháp lý của khách hàng khi đầu tư vào loại hình BĐS này.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Việc bảo lãnh các dự án BĐS nói chung và chung cư nói riêng đều được các Ngân hàng (NH) thực hiện theo một trình tự cụ thể.

Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho biết: Chủ đầu tư dự án phải được NH thương mại có đủ năng lực đảm nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi bán/cho thuê mua loại nhà này. Điều này sẽ bảo đảm rằng, chủ đầu tư đã nhận trước tiền của người mua/thuê nhà dự án có nghĩa vụ phải hoàn trả khoản tiền này nếu như chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định trong hợp đồng.

bat-dong-san

NH chỉ có nghĩa vụ bảo lãnh cho khách mua nhà khi từng khách hàng mua căn hộ dự án nhận được thư bảo lãnh của NH, vì theo khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định trình tự bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai như sau:

  • NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dựa trên đề nghị của chủ đầu tư hoặc phía bảo lãnh đối ứng
  • NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh
  • NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho mỗi bên mua

Trên thực tế, trong quá trình mua bán căn hộ, nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được NH đồng ý phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà mà đã vội vàng đưa công văn phản hồi về việc NH đồng ý theo nguyên tắc việc cấp bảo lãnh để đảm bảo về mặt pháp lý dự án cho chủ đầu tư và xây dựng niềm tin ở khách hàng. Nếu các nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ trước khi đổ tiền vào căn hộ sẽ dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện sau này nếu dự án có vấn đề.

Xem xét kỹ về mặt pháp lý

Các nhà đầu tư và khách hàng nên cân nhắc kỹ lưỡng về khía cạnh pháp lý của dự án trước khi hạ quyết định đặt mua nhằm giảm thiểu rủi ro và tranh chấp về sau khi giao dịch.

Luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyên rằng nếu mua BĐS là tài sản hình thành ở tương lai, khách hàng cần lưu ý 3 điều sau:

  • Giấy phép xây dựng của dự án
  • Sở Xây dựng cho phép bán dự án chưa?
  • Dự án có được NH bảo lãnh khi bán/thuê hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa?

Trong đó, yếu tố thứ 3 là quan trọng nhất vì dựa theo điều này, quyền lợi trực tiếp cho khách hàng mới được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành việc giao nhà đúng tiến độ.

Đối với khách hàng, văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH là thư bảo lãnh, không phải là công văn mang tính đề nghị, hồi đáp.

Kết luận

Qua bài viết trên, các NĐT và khách hàng cần lưu ý rằng NH có nghĩa vụ bảo lãnh chỉ khi NH đã phát thư bảo lãnh cho từng cá nhân mua căn hộ. Khách hàng nên tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ để đưa ra quyết định mua nhà đúng đắn nhất.