Đà Nẵng: Thị trường bất động sản đang trong quá trình được thanh lọc?

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng phát triển bùng nổ nhưng thiếu định hướng và không nằm trong tầm kiểm soát đã dẫn đến nhiều hậu quả xấu trong thị trường. Dễ dàng thấy được BĐS tại Đà Nẵng và Quảng Nam đang dần giảm nhiệt.

Liệu sự “chững lại” của thị trường BĐS Đà Nẵng chính là cơ hội tốt cho chính phủ điều chỉnh thị trường BĐS trở nên hợp lý hơn? Tìm câu trả lời trong bài viết sau.

Nguy cơ “tiềm ẩn” trong tiềm năng

Theo nhận định, sự việc này là tất yếu sau một thời gian dài BĐS Đà Nẵng – Quảng Nam phát triển như “diều gặp gió”. Sau giai đoạn 2013 – năm đại hạn cho ngành BĐS khi thị trường này sụp đổ và đóng băng một thời gian dài, BĐS miền Trung, đặc biệt là Đà Nẵng – Quảng Nam đã phát triển như vũ bão. Tuy nhiên, vẫn không có bài học nào được rút ra từ sự sụp đổ của thị trường BĐS vào năm 2013 ấy. Khách hàng vẫn tiếp tục mua bán BĐS trên giấy, trên các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận và tin rằng BĐS sẽ hình thành trong tương lai mà không căn cứ vào các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất và sổ đỏ.

Có rất nhiều nguyên nhân khiến các nhà đầu tư bất chấp đổ tiền vào BĐS Quảng Nam – Đà Nẵng mặc cho các rủi ro tiềm ẩn. Trước hết, ta phải nói đến mức giá “rẻ như cho” của nó khi mua vào. Đơn cử như trong giai đoạn 2013-2015, giá đất ở Điện Nam – Điện Ngọc chỉ có nơi vào khoảng 1,5 triệu đồng/m2 (vd: khu đô thị số 4). Trong khi đó, tiềm năng chưa được khai phá của Quảng Nam – Đà Nẵng trong vai trò về kinh tế – chính trị – xã hội của miền Trung nói riêng và trong nước nói chung tại thời điểm đó được nhận định là vô hạn. Ngoài ra, chính sách thanh toán cũng được các đơn vị phân phối áp dụng linh hoạt mà khách hàng ai cũng có thể tiếp cận khi nhà đầu tư dễ dàng thanh khoản và sang nhượng hợp đồng khi chỉ cần cọc vài chục triệu với tiến độ đóng tiền dài.

Chính các yếu tố này đã kích thích các nhà đầu tư ra sức đổ tiền vào các dự án hấp dẫn tại Quảng Nam – Đà Nẵng. Nhiều nhà đầu tư, đơn vị phân phối đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, huy động vốn để thực hiện dự án mà không màng đến những rủi ro tiềm tàng.

Rủi ro trong huy động vốn

Thực tế cho thấy, chỉ cần chính quyền phê duyệt chủ trương đầu tư, có quy hoạch 1/500, chủ đầu tư lập tức giao cho các sàn môi giới bán đất nền, huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép và số tiền đó sẽ được lấy làm chi phí để tiếp tục triển khai dự án. Chiêu huy động vốn này được các môi giới gọi là “tiền giữ chỗ”. Điều này thực ra chính là để lách luật không được đặt cọc trái phép khi dự án chưa đủ pháp lý. Do đó, các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận trong tương lai cũng là hình thích lách luật.

Hàng chục dự án BĐS tại Điện Nam – Điện Ngọc đều được áp dụng hình thức này để thu về một khoản tiền lớn nhanh chóng. Chủ đầu tư sẽ dựa vào số tiền huy động vốn đó đẩy nhanh tiến độ dự án, vừa có chi phí nuôi quân, trang trải các khoản phát sinh.

Theo một số chuyên gia và doanh nghiệp, việc này tiềm tàng nhiều rủi ro cao cho cả hai phía. Đặc biệt, nguy hiểm nhất khi chính sách, chủ trương địa phương thay đổi quy hoạch theo quy định mới hoặc theo các thực tiễn bắt buộc khác thì căn cứ bán hàng vào quy hoạch 1/500 trước đó đã không còn giá trị nào nữa. Thêm vào đó, mức đền bù và trả lãi càng cao khi chiếm dụng vốn càng lớn theo quy định của các hợp đồng đã ký kết. Điều này nằm ngoài khả năng đối với các doanh nghiệp trẻ, chưa đủ tiềm lực dẫn đến nhiều hệ lụy dây chuyền trong xã hội.

Nỗ lực của cơ quan chức năng

Vừa qua, tỉnh Quảng Nam đã kịp thời can thiệp các vấn đề đang có chiều hướng xấu đơn cử như quán triệt các văn bản, tin đồn thất thiệt về vụ việc sáp nhập một phần thị xã Điện Bàn vào Đà Nẵng, hay các dự án siêu dự án nghìn tỷ USD “trong mơ” ở Hội An. Loại bỏ và cưỡng chế các điểm giao dịch BĐS tạm bợ, trái phép vùng dự án. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải nỗ lực hơn nữa trong việc rà soát, ngăn chặn từ đầu các giao dịch huy động vốn trái phép đang diễn ra tràn lan trong bối cảnh thị trường BĐS nóng sốt đỉnh điểm.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cho rằng các cơ quan chức năng cần phải có biện pháp mạnh đối với các doanh nghiệp làm ăn chụp giật, có dấu hiệu lừa đảo và việc này cũng phải được xử lý đồng bộ và chặt chẽ. Nếu cơ quan chức năng chỉ xử lý doanh nghiệp này mà bỏ sót doanh nghiệp khác, vô tình các doanh nghiệp này được món hời lớn khi đón thêm một dòng vốn mới. Khi đó, thị trường không những không tốt hơn mà còn trở nên kém lành mạnh, rối loạn chồng chất.

5/5 (1 Review)
Lên Đầu Trang